Лучше меньше да лучше? Новые правила строительства плюс пандемия снизили предложение на рынке жилья — Строительство — Новости Санкт-Петербурга

Зaстрoйщики ужe гoд рaбoтaют пo эскрoу-счeтaм, a вмeстo дeнeг дoльщикoв нужнo брaть крeдит в бaнкe. Тaк кaк бoльшaя чaсть дoмoв в Пeтeрбургe дoстрaивaeтся пo стaрoй сxeмe, нa цeнax этo oтрaзилoсь нe сильнo. Нo всe eщe впeрeди.

Фoтo: pixabay.com

С 1 oктября 2019 гoдa всe нoвыe рaзрeшeния нa стрoитeльствo жилыx дoмoв выдaются тoлькo быть услoвии стрoитeльствa oбъeктoв пo сxeмe прoeктнoгo финaнсирoвaния возможно ли зa счeт сoбствeнныx срeдств зaстрoйщикa. Дeньги пoкупaтeлeй xрaнятся нa эскрoу-счeтax дo зaвeршeния стрoйки. O тoм, кaк прoшeл пeрвый гoд дeйствия нoвыx прaвил в Пeтeрбургe, чтo прoисxoдилo с oбъeмoм прeдлoжeния и с цeнaми, oбсудили учaстники круглoгo стoлa «Фoнтaнки».

Прaктичeски всe сeгмeнты рoссийскoй экoнoмики изо-зa пaндeмии пoкaзaли в 2020 гoду oтрицaтeльную динaмику. Этo кaсaeтся и стрoитeльнoй oтрaсли.

— Рeзультaты oкaзaлись нe стoль плaчeвными, кaк в другиx oтрaсляx, — считaeт гeнeрaльный дирeктoр СРO A «Oбъeдинeниe стрoитeлeй СПб» Aлeксeй Бeлoусoв, — блaгoдaря тoму, чтo гoсудaрствo прeдпринялo уникaльныe мeры про стaбилизaции ситуaции в стрoитeльствe.

Тeм нe мeнee, зa пeрвoe пoлугoдиe в стрaнe сдано лишь 26,7 млн кв. м жилья — это самый плохой показатель за последние четыре годы. Аутсайдерами оказались Центральный, Сибирский и Северо-Западный федеральные округа.

— На северо-западе долу «потянули» Мурманская и Вологодская области, однако они и так строят не архи много, а вот Ленинградская область была лидером и сильно просела, — рассказал Белоусов. — Ущерб 35% ввода бьет по показателям федерального округа. Зато Петрополь в первом полугодии выдал рост на 21% — накануне 725 тыс. кв. м. Причин до некоторой степени: у нас есть пул крупных застройщиков, ориентированных на программы долгосрочного планирования гешефт-процессов, отработаны четкие схемы взаимодействия с органами госвласти. Упихивать и специфика перехода компаний на проектное финансирование: в рамках подготовки к этому периоду определенные средства аккумулировались на счетах самими застройщиками.

Не беря в расчет того, серьезную поддержку строителям города оказало то, что безграмотный были остановлены стройки, а сроки образ действий разрешительных документов продлили. При этом сам ровно по себе переход на эскроу-счета доколе не оказал на строительный рынок города значительного влияния: ситуация сглаживается тем, что числом новой схеме реализуется еще далеко не очень много проектов. Так, числом итогам полугодия заключен всего 41 конвенция проектного финансирования на 114 млрд рублей — это 3% через всех договоров России. При этом на петербургском рынке — это слабее 30% строящегося жилья.

Постепенно новую схему опробуют постоянно строители — ведь проекты, реализуемые по части привычной схеме с привлечением средств дольщиков, заканчиваются.

— Относительная застройщиков и банков сформировали профильные подразделения, отвечающие вслед за финансирование строительных проектов и контроль их исполнения, — сообщил Сергей Староверов, замзав генерального директора по экономике и финансам холдинга Setl Group. — Отечественный холдинг запустил проекты практически со всеми ведущими банками в этой отрасли. Таким образом, да мы с тобой видим опыт всех основных участников и имеем реальность как выбирать наилучшие условия, так и формировать оптимальные кейсы про наших банков-партнеров.

Сейчас у Setl Group заключены кредитные договоры на проектное финансирование около эскроу с четырьмя банками (Банк Санкт-Ленинград, Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк).

При этом Максим Жабин, замдиректора генерального директора СК «ЛенРусСтрой», считает, что новоизобретённый инструмент оказался наиболее доступен изо всех возможных на сегодня способов привлечения средств, в том числе и и облигационные займы, и привлечение институциональных инвесторов.

— Они и милее, и не дают таких гарантий, точь в точь проектное финансирование, — объяснил Жабин. — Делать что мы работаем по эскроу-счетам, то лопать «вилка» по процентной ставке: чем предпочтительно мы привлекаем денег, тем вверху ставка. Это, в том числе, говорит о качестве продаж.

Рядом этом, по словам заместителя генерального директора за экономике и финансам Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Александра Голуба, прясло на новую схему долевого строительства закономерно приводит к росту качества нового жилья.

— Чтение проходит дополнительную экспертизу банка числом множеству критериев, — пояснил он. — Сегодня банки готовы предоставлять финансирование только в том случае, когда-когда они уверены в проработанной экономике проекта, его продуктовых характеристиках и, соответственно, высоком покупательском спросе на него.

Снабдить надлежащее исполнение этих условий могут в большей степени крупные игроки рынка с устойчивой финансовой позицией, профессиональной управленческой командой, опытные девелоперы.

— В среднесрочной перспективе увеличится лихо рынка именно крупных девелоперских холдингов, — считает Александр Голуб. — У них с хвостиком возможностей обеспечить требуемое финансирование собственного участия на начальных стадиях проектов, в том числе после счет наличия ликвидности от других проектов, уже выведенных на рынок. А также лупить возможность привлечения денежных средств на рынках долгового капитала на побольше выгодных условиях.

В то же час(ы) конкуренции между объектами по принципу «эскроу/не принимая во внимание эскроу» не происходит.

— Мы замеряли это (воз)действие сразу после перехода на новые взгляды на вещи летом 2019 года, и тогда оно невыгодный давало практически никакого эффекта. Скажем честно: немногие покупатели даже знали о существовании такой системы, — заявила ведущий директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. — Сегодня ситуация без- сильно поменялась. Для людей важны такие критерии, как бы надежность застройщика и его репутация. Клиенты то и дело даже не задают вопроса, вдоль старым или новым правилам автор этих строк работаем, — для них это отнюдь не принципиально. Их больше интересует, что наша сестра можем предложить, кроме голых квадратных метров, какую среду проживания обеспечим им в рамках только квартала и в какие сроки. Есть ли детские сады и школы на территории, сиречь обстоит ситуация с парковочными местами, лакомиться ли где погулять с ребенком и до чего в квартале комфортно в целом.

Под контролем бикс

Главным в новой схеме строительства стало увеличение роли банков. Однако часть застройщиков и раньше работала с ними в рамках проектного финансирования, и вот п не испытала сложностей в момент перехода.

— Да мы с тобой несколько лет планомерно готовились к постепенному уходу ото долевого строительства, налаживая прочные связи с финансовыми институтами, — рассказал Всеволод Глазунов, председатель по маркетингу и продукту LEGENDA. — Отдельные люди же девелоперы, не имеющие подобного опыта, понимают, что работать сообразно новой модели процедурно гораздо сложнее и любимее.

По его словам, сейчас приблизительно 70% проектов в Санкт-Петербурге возводятся после старым правилам, и переход на новую систему происходит через час по чайной ложке. Для рынка в целом такая нерезкость перехода только в плюс. «По мере замещения проектов, реализующихся по части ДДУ, новыми проектами по эскроу, я придем к пониманию, насколько эта тип эффективна», — отметил Всеволод Глазунов.

Что касается банков, то те с них, которые и до вступления в силу новых правил работы первичного рынка жилья боевито сотрудничали с застройщиками, только усилили свои позиции — вслед счет появления новых продуктов, оптимизации процессов рассмотрения заявки и взаимодействия с девелопером на этапе финансирования стройки, полагает Валера Малышева.

— Во многом благодаря этому пулу банков судьбина проектов с проектным финансированием постепенно увеличивается, на правах и объем средств, размещенных на счетах эскроу в целом за стране. — дополнила она. — С начала этого лета число открытых счетов эскроу увеличилось в 4 раза (180 тысяч на сегодня). Также точно по стране выросла и доля проектов, предусматривающих контрафакция таких счетов, — с 31% на январь 2020 годы до 53% на сегодня.

Зато если рассмотреть менее прогрессивные банки, то в их работе большого прорыва малограмотный наблюдается. «Качество и скорость отработки заявок на проектное финансирование финансовыми институтами второго эшелона все еще еще на низком уровне», — констатировала Лера Малышева.

Александр Голуб считает, что процесс ну что ж эволюционно, при встречном движении банков и застройщиков, возле поддержке законодательных и исполнительных органов государственной власть предержащие. Отрабатываются типовые структуры реализации сделок проектного финансирования, вводятся новые банковские съестное: к примеру, открытие счетов эскроу онлайн.

— Положительный тренд и в том, что при работе литровка с целой группой проектов одного девелопера оптимизируется размах анализа каждого проекта в отдельности, прорабатываются и унифицируются условия финансирования чтобы группы проектов в целом, — рассказал дьявол, — вместе с тем, точки роста опять есть, но в эффективном диалоге банков и застройщиков пути решения спорных вопросов будут найдены.

Притормозили с выводом

В эту пору из заметных перемен можно спрыснуть снижение предложения — за год на 30%.

— Это чудо) как серьезно влияет на рынок. «Вымывание» быстротечно не восстановишь — должно выйти сразу немножечко крупных проектов, — считает Валерия Малышева. — Так пока предпосылок к этому не наблюдается, особенно в черте города. Большая) часть застройщиков не спешат с запуском новых объектов. Чаще лишь речь идет о старте новых очередей в рамках уже строящихся ЖК.

Объединение ее словам, даже если рекреация начнется в 2021 году, то на прежние цифры по объемам рынку нужно короче выходить не менее года-полутора.

Максим Жабин отметил, что накануне момента, как начались переход на эскроу-счета и панзоотия, на рынок было выведено огромное цифра квадратных метров, а сейчас фактически ситуация выровнялась.

— Буферный) запас все-таки есть, и здесь стоит учитывать никак не только строящееся жилье, но и то, которое было построено следовать последние 3–5 лет, — фактически оно вторичное, однако по сути — новое, и рынок инициативно его поглощает, — пояснил он.

— Формулировка в Петербурге во всех сегментах регулируется спросом — девелоперы выводят те объемы, которые способны слупить, — заявил Всеволод Глазунов. — И тут точнее задать вопрос, будет ли уменьшаться контингент девелоперов. Будучи полноценными участниками процесса в работе через эксроу-счета, банки теперь неважный (=маловажный) оценивают застройщика по тому, сколько миллионов квадратных метров возлюбленный построил и как долго работает на рынке. Четкий проект — его устойчивость, ликвидность, способность сдюжить банковские стресс-сценарии — вот что сегодня имеет авторитет. Еще до начала реализации авалист должен взять на себя риск его безусловной достройки объекта, необусловленно от обстоятельств, — и далеко не всякий проект сегодня отвечает столь жестким критериям.

Тем безлюдный (=малолюдный) менее, по его словам, тенденция к сокращению предложения приведет к оздоровлению рынка, идеже будут работать грамотные добросовестные застройщики, реализующие некислый продукт.

Александр Голуб называет причиной некоторого снижения активности девелоперов потребность определения и верификации нового подхода к оценке инвестиционной привлекательности проектов и управлению их реализацией с учетом появления нового неотъемлемого участника — шайба; перестройки внутренних бизнес-процессов, разработки необходимой документации пользу кого банков: «Сегодня, по прошествии почитай полутора лет с момента перехода на новые образ мыслей, процесс уже налажен, так что (бог) велел ожидать, что количество новых проектов бросьте расти при наблюдающемся устойчивом спросе».

Водан проект в одно время?

Еще одна семя для сокращения нового предложения — то, что текущую доход по эскроу-счетам, в отличие через «живых» денег дольщиков, нельзя вложиться в развитие, пока объект не достроен.

— Застройщики могут пускать в ход средства от продаж готовых квартир либо — либо же привлекать заемные средства, хоть (бы), с помощью облигаций, — сообщил Сергей Староверов, — и так (уже) того, у большинства банков есть результат, который позволяет привлекать деньги на покупку земельных участков и задумывание до момента получения разрешения на строительство. А стоимость обслуживания такого долга самодостаточно выше, чем по проектному финансированию.

Около этом он отмечает, что кассовые разрывы около стабильной работе девелоперской компании будут временными закачаешься время переходного периода, а в дальнейшем, возле корректном планировании финансовых потоков, это маловыгодный будет играть такой роли.

Александр Голуб напоминает, что и небольшую толику лет назад при запуске новых проектов застройщику были необходимы средства на стартовые расходы, которые недурно было где-то брать.

— Вдобавок того, сейчас банки активно предлагают некоторые инструменты, доступные до открытия проектного финансирования, — примерно (сказать), мезонинные кредиты и бридж-кредиты, — рассказала симпатия. — Здесь конкурентное преимущество и более комфортные условия привлечения денежных средств с долговых и долевых финансовых рынков опять-таки же имеют крупные девелоперы вслед счет большей привлекательности для инвесторов.

Леруня Малышева назвала в качестве одного изо вариантов привлечение небанковского финансирования: облигационные займы: «Такой модифицирование заимствования не требует обеспечения, далеко не привязан к конкретному проекту и не нуждается в подтверждении целевого использования». Же она отметила, что это длинная, сложная и полно дорогая процедура. Этот продукт призван, скорее, приобщить банковский кредит, но не сменить его.

Тем не менее, задача раскрытия эскроу-счетов на текущей этап является довольно проблемным, считает Всева Глазунов:

— Практика развитых стран, на которую трендец так часто ссылаются, заключается в поэтапном раскрытии счетов, у нас но девелопер может получить средства дольщиков только впоследств ввода новостройки в эксплуатацию. А теперь возьмем, скажем, достаточно большой проект в 30–50 тыс. кв. м жилья. Его имущество к концу строительства будет составлять побольше 5 млрд — а это существенная база про ежемесячного начисления банком процентов застройщику. Оплата за удержание остатков на счетах перед конца строительства слишком высока.

Цены к истоку

С начала года до конца октября стоимость «квадрата» в петербургских новостройках класса масс-маркет увеличилась на 18,9% давно 136,3 тыс. руб., в пригородной зоне — на 17,8% перед 90,2 тыс. рублей, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». Для того сравнения: в январе квадратный метр в городе в массовом сегменте стоил в среднем 115,5 тыс. рублей, в пригородах — 77,3 тыс. рублей.

Одна изо главных причин того, что рост цен продолжается — сократившееся рецепт, отмечают эксперты «Петербургской недвижимости»: в действительность. Ant. прошлое время объем предложения на рынке составляет в среднем 3,2 млн кв. м, что вверху привычных значений, которые фиксировали, к примеру, в конце прошлого возраст более чем на 1 млн кв. м. Спрос подле этом активный, и с рынка продолжают смываться оставшиеся наиболее бюджетные варианты, что также отражается на показателе средней цены.

— Льготная закладная, конечно, поддерживает спрос на определенном уровне, — сказала Валюня Малышева, — но более важным фактором, влияющим на увеличение цены, по существу сокращение объемов предложения строящегося жилья. Совокупное престиж этих двух факторов и привело, в первую хвост, к росту цены предложения на рынке.

Таким образом, ни вот столько не требование платить проценты точно по кредитам привело к росту цен на квартиры, точно этого опасались строители при запуске новой схемы.

— Изрядно тысяч рублей к квадратному метру проектное финансирование, чт, добавило, — согласился Алексей Белоусов, — да у нас пока по новой схеме реализуется недостает) проектов, так что по мере перехода цена кончай расти.

— Само по себе проектное финансирование безграмотный приводит к существенному удорожанию проекта, которое влияло бы на ценообразование, — считает Сергей Староверов. — Оно осуществляется до льготным ставкам, величина которых уменьшается в зависимости ото накопления средств от продаж на эскроу-счетах: коль скоро сумма средств на эскроу превышает сумму текущей задолженности в области проектному финансированию, то ставка кредитования много ниже учетной ставки ЦБ РФ.

Таким образом, хотя застройщик и далеко не получает деньги от текущих продаж соответственно эскроу-проектам, он заинтересован в соблюдении баланса между паче высокой ценой реализации (в сравнении с проектами до старым правилам) и накоплением средств на эскроу в объеме, какой-никакой позволял бы иметь минимальную ставку за проектному финансированию. Кроме того, сообразно словам Староверова, эскроу-проекты освобождены с обязательных отчислений в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% через сумм заключенных договоров по ДДУ), которые создавали дополнительную нагрузку на бюджеты проектов накануне эскроу.

— Проекты, которые строятся ровно по старым правилам, зачастую также использовали кредитные средства, — напомнил Александр Голуб. — Делать за скольких правило, это нецелевые кредиты — примерно (сказать), при приобретении земельных участков, которые давно текущего момента могут быть никак не погашены и также генерировать процентные расходы. Это лишает «старые» проекты конкурентного актив относительно новых с проектным финансированием и маловыгодный позволяет по таким объектам недвижимости устанавливать больший уровень цен.

Схема работы через эскроу-счета дисциплинирует застройщиков с точки зрения ценообразования, считает Всева Глазунов:

— Будучи связанными обязательствами впереди банком по соблюдению доходности за финмодели проекта, застройщик уже безграмотный может выдавать рискованные ценовые чудачество: демпинговать, вводить акционные предложения, связанные со снижением стоимости жилья и пр. Им нужно выстоять свой уровень маржинальности проекта, следовательно возможностей привлечь ценой больше кто в отсутствии. Это балансирует цены на рынке, и это хороший тренд.

По мнению словам Глазунова, у девелоперов, реализующих выработка с качественными проектными, техническими решениями, высоким уровнем исполнения, приставки не- осталось ресурсов для дальнейшего сдерживания цен. Больше того, цена продажи сегодня является индикатором популярности на флэту, демонстрирует темпы продаж квартир в нем, и на случай если продавец сдерживает рост цен или — или демпингует, дает скидки, это из чего явствует, что продажи идут плохо, а из чего можно заключить, скорее всего, продукт непривлекательный и, соответственно, неликвидный.

На покупателей изменения, связанные с переходом на эскроу, станут заметны чуть а там, когда подавляющее большинство новостроек будут реализовываться объединение новой схеме.

— На мой зрение, у застройщиков будет прямая корреляция между дополнительными расходами на проектное финансирование и ценами предложения, — сказала Валюха Малышева. — Все будут стараться привнести дополнительные расходы в финальную цену, ибо жертвовать своей и так небольшой маржой вдоль многим проектам девелоперы не готовы. За вычетом того, сделать это не позволит и кредитующий авалист, который очень жестко контролирует размер и экономику проекта.

Максим Жабин также считает, что стоимость проекта хорош расти и этого не избежать — в «ЛенРусСтрое» удорожание в связи с переходом на проектное финансирование подо эскроу счета составило, например, приблизительно 4%.

— Безусловно, ипотека в 6,5% сильно подстегнула спрос на первичное жилье, это вторая alias третья волна клиентов, которые до второго пришествия откладывали покупку из-за недоступности ипотеки, — отметил Жабин. — Сейчас симпатия стимулировала в том числе и рост цен на проекты одинаково с ограниченностью предложения. Мы видим, что в конце этого лета и начале следующего крупные проекты будут анонсироваться, вследствие того уже не будет такого ажиотажа.

Машара Мокейчева, «Фонтанка.ру»

Фото: pixabay.com

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *